«La vivienda familiar, cuya propiedad es el 50 % de mamá , usufructuaria también; y el otro 50% de las 4 hermanas a partes iguales, la queremos poner en venta; dado que mamá es dependiente, está en una residencia, y genera muchos gastos. Todas estamos de acuerdo, pero tenemos la duda de cómo se debe gestionar el pago de la venta; si ha de ir a la usufructuaria, o a cada propietaria en sus partes proporcionales. Gracias.»
I. Parto del supuesto de que su madre está en plenas condiciones mentales, es decir, puede entender perfectamente y decidir. Igualmente he entendido que, al decir: «todas estamos de acuerdo», ha incluido a su madre en el grupo. Por tanto, la respuesta que le voy a dar sólo es válida si ella autoriza la venta junto a ustedes cuatro.
II. Al tratar el usufructo, el Código Civil, bastante antiguo en este punto, entiende que el precio de lo vendido sigue en sus mismas condiciones, es decir, que sus rendimientos son lo que puede disponer la usufructuaria. Conforme a esto, su madre dispondría de la mitad del precio de la vivienda y los rendimientos de la otra mitad, que estaría bajo su administración.
III. Otra solución es que todas, especialmente la madre, conviertan el usufructo en un porcentaje, para lo que suele utilizarse el correspondiente a las normas de impuestos.
Es variable según la edad: a más edad del usufructuario, menos valor, llegando hasta el 10%.
Si su madre tiene 90 años, le correspondería el 50% del precio más el 10% del resto, es decir, el 55% del valor total de la vivienda.
Esto tiene más sentido con usufructuarios más jóvenes, en que el usufructo equivale a un porcentaje mayor y se evita que un patrimonio quede indisponible durante un largo período de tiempo.
IV. En el supuesto de que su madre no tuviese suficientes facultades mentales, tendríamos que buscar otra solución, sería más complejo pero lo importante es hacerlo bien.
«Lo que es digno de hacerse, es digno de que se haga bien»
Lord Chesterfield
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