CONSULTA Nº 3 SOBRE VENTA DE INMUEBLE PARA CUBRIR GASTOS DE RESIDENCIA

«Heredé de mi padre un piso del que mi madre es usufructuaria . Desde hace tres años se vino a vivir conmigo (a otra ciudad) y hace dos que ingresó en una residencia porque sufre demencia (valorada con discapacidad grado 4). El piso, aunque lo tenemos alquilado, necesito venderlo ya que me ocasiona muchos gastos (seguro, impuestos…), además cubro parcialmente los gastos de mi madre (recibe una ayuda, pero no es suficiente) y no vivo en la ciudad donde lo tenemos. La pregunta es: ¿puedo venderlo teniendo el usufructo?, ¿qué trámites debo llevar a cabo para hacerlo?»

I. En primer lugar, la venta ha de ser conjunta entre su madre y usted  (usufructuario y nudo propietario); uno de ellos no puede forzar al otro.

El usufructo es una disposición testamentaria habitual a favor del cónyuge supérstite (superviviente) y suele ser vitalicio (para toda la vida del usufructuario).

La cuestión es que a pesar de este derecho de usufructo los dueños o las circunstancias pueden pretender la venta, como es su caso.

¿Qué sucede en este caso con el usufructo?

II. Hay varias opciones:

1ª. Mantener el usufructo sobre el resultado de la venta. Del siguiente modo:

-Se recoge en la escritura.

-Se informa al banco para que los rendimientos de la venta vayan al usufructuario.

El usufructo está pensado para proteger al usufructuario, para que, en la práctica, el usufructuario mantengan la misma situación de hecho que tuviese cuando vivía el cónyuge.

De derecho hay otros interesados que son los nudos propietarios.

2ª. Valorar ese derecho de usufructo y repartir el producto de la venta.

El usufructuario recibe su parte en pleno dominio y en total disposición.

Los nudo propietarios también reciben el pleno dominio íntegramente, y antes de lo esperado.

Para la valoración, disponemos de una pauta porque la regulación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones establece unos parámetros.

III. Hasta aquí, la cuestión de derecho civil que plantea estaría  resuelta, pero existe un obstáculo importante para lograr su objetivo: observo un problema de capacidad de obrar en su madre.

Me temo que ella no podrá realizar la venta del inmueble, porque comenta en su consulta que padece demencia senil que le impide dar un consentimiento válido.

La vía posible es un proceso judicial de modificación de la capacidad (antigua incapacitación) en el que se nombraría un tutor (o curador, según el grado de discapacidad que se estime) que, con la debida autorización judicial, podría vender en nombre de su madre.

Este procedimiento conlleva una serie de formalidades que afectan a la sensibilidad y hay personas que durante dicho proceso sufren mucho. 

Es cierto que este procedimiento está quedando para casos muy extremos de discapacidad en que sea totalmente necesario modificar la capacidad de obrar de la persona; pero es cierto igualmente que se presentan muchísimas demandas de modificación para poder vender algún bien del incapaz o disponer de su patrimonio.

Para evitar ésto último, próximamente se espera una reforma del Código Civil en esa materia, está al caer, y consiste en aumentar los actos que el guardador puede realizar en favor del discapacitado para así no tener que incapacitar.

Podría esperar un poco y su problema se solucionaría solo.

«Mejor no hacer nada que hacer cualquier cosa»

FRANCIS PICABIA


La autora sólo autoriza la reproducción de sus artículos de dos modos: señalando el título y su autoría, o bien señalando un link que lleve al lector al artículo original del blog Abogado del Mayor.  

Margarita Serrano
Margarita Serrano
Soy abogado especializado en protección jurídica y ayuda a la persona mayor, dirijo el despacho Mayores Abogacía y les doy la bienvenida a este espacio en el que hablaremos de casos como el suyo y de muy diversos temas relacionados con sus intereses más directos.

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