TUTELA, VENTA, INMUEBLE, HEREDEROS

Consulta nº 32.

«Tengo la tutela judicial de mi madre y quisiera vender una cuarta parte de una vivienda que ha heredado ya que ninguno de los herederos se ponen de acuerdo y la vivienda es muy vieja. Me podría orientar y decirme los pasos a seguir ya que estoy perdido. Muchas gracias, un saludo».

La respuesta a su pregunta depende de la situación en que se encuentre la herencia:

I. HERENCIA REPARTIDA.

Si la herencia ya se ha repartido, es decir, si han otorgado la escritura de partición y su madre ya se ha adjudicado su cuarta parte de la vivienda, puede hacer dos cosas:

1º. Vender su cuarta parte de la vivienda, para lo que deberá pedir autorización judicial, solicitando, además, que se dispense la necesidad de vender en subasta pública, ya que siempre podrá obtener mejor precio si la venta la negocia usted o alguien en su nombre. En este caso, hay diferencias según venda a un extraño o a un copropietario.

Pero tenga en cuenta que la venta de cuotas indivisas de una vivienda no es fácil (salvo, quizá, que venda a otro copropietario), y el precio que obtendría seguramente se vería reducido, por lo que siempre es mejor poner de acuerdo a todos los copropietarios para vender todos conjuntamente. Aunque vendan todos los propietarios, usted necesita autorización judicial.

2º. Si como dice, los coherederos no se ponen de acuerdo, pueden disolver o extinguir la comunidad, lo que puede hacerse adjudicando a uno solo de los propietarios la totalidad de la finca, pagando su parte a los demás o vendiendo la finca a un tercero, en pública subasta si cualquier copropietario lo pide. En cualquiera de los dos casos, adjudicar a un copropietario o vender a un tercero, necesita autorización judicial. Si la operación es a la inversa, es decir, si su madre adquiere las cuotas de los demás propietarios, no necesita autorización judicial, pero sí aprobación judicial posterior.

La disolución o extinción de comunidad requiere acuerdo unánime de los copropietarios. A falta de acuerdo, se puede exigir judicialmente, para lo que necesita un abogado.

II. HERENCIA NO REPARTIDA.

Si la herencia está aún sin adjudicar, o sea, no han otorgado escritura de partición, ese debería ser el primer paso. Es ese otorgamiento, su madre ya podría vender su parte a alguno de los coherederos, siempre con autorización judicial. La partición de la herencia (sin venta) no necesita autorización judicial, pero sí aprobación judicial posterior.

Si los coherederos no están de acuerdo en hacer la partición (exige consentimiento unánime), se puede solicitar judicialmente, para lo que debería acudir a un abogado.

Una vez hecha la partición, si continúa perteneciendo a varios la finca, nos iríamos a lo dicho en el número 1) anterior.

III. OTRAS OPCIONES.

Otra de las opciones que podría tener, si la herencia está aun sin dividir y la vivienda es el único bien de la herencia, es la venta en bloque de su derecho hereditario, antes de la partición, que consiste, más o menos, en vender su cualidad de heredero a otro heredero o a un tercero. En cualquier caso, necesita autorización judicial.

IV. IDEAS PRINCIPALES.

En resumen, le recomiendo quedarse con las siguientes ideas:

Para cualquier venta (de inmuebles), necesita autorización judicial, en la que le aconsejo pedir la dispensa de la venta en subasta: para ello necesita un abogado.

A veces puede haber circunstancias que le pueden parecer irrelevantes, pero que pueden facilitar la solución: no dude en acudir a un abogado con toda la documentación que tenga.

Si no consigue poner de acuerdo a los coherederos o copropietarios, antes de acudir a la vía judicial, más costosa en tiempo y dinero, le aconsejo que acuda a la mediación. Es más barata y más rápida: pregunte a un abogado.

«Das poco cuando das de tus posesiones. Es cuando das de tí mismo cuando realmente das»

Khalil Gibran


La autora sólo autoriza la reproducción de sus artículos de dos modos: señalando el título y su autoría, o bien, señalando un link que lleve al lector al artículo original del blog Abogado del Mayor.  

 

 

Margarita Serrano
Margarita Serrano
Soy abogado especializado en protección jurídica y ayuda a la persona mayor, dirijo el despacho Mayores Abogacía y les doy la bienvenida a este espacio en el que hablaremos de casos como el suyo y de muy diversos temas relacionados con sus intereses más directos.

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