Margarita Serrano
a las
Consulta nº 34.
«Mis tres hermanos y yo somos copropietarios de una vivienda, de la que mi madre de 85 años, tiene el usufructo vitalicio. Hasta hace 3 años mi madre vivía en esa vivienda, pero pero ahora en una residencia. Para hacer frente al pago de las cuotas mensuales, es necesario que vendamos la vivienda, pero el producto de la venta lo queremos dejar en su cuenta bancaria para que siga abonando los recibos. Nuestras dudas son: 1º.- Si podemos vender la vivienda, teniendo mi madre el usufructo vitalicio. 2º.- Entendemos que si el importe de la venta de la vivienda lo dejamos en una cuenta bancaria de la que es única titular, ella va a disfrutar el usufructo mientras lo necesite. ¿Es así?. 3º.- Al tener una enfermedad degenerativa ¿tendríamos que solicitar su incapacitación a un Juez? Muchas gracias por su atención».
I. La vivienda puede venderse, con la firma de los cinco, es decir, los cuatro hermanos y vuestra madre.
Pueden ocurrir dos cosas:
1º. Su madre ya no puede firmar, pero sigue bien de la cabeza.
Deberán ir al notario con dos testigos mayores de edad, que sepan leer y firmar, y que no sean parientes de ustedes.
2º. Su madre ya no puede firmar porque haya perdido la cabeza.
La única solución sería iniciar inmediatamente el proceso de modificación de capacidad.
Para lo cual necesitan abogado que lleve la dirección, y coméntele que, además de la modificación, quieren vender un inmueble del que su madre es usufructuaria, para que en el curso del procedimiento pueda agilizarse la autorización para vender.
Si no contaba con ese gasto de letrado, puede solicitar un abogado de oficio en el colegio de abogados correspondiente a su ciudad. podría evitar el desembolso económico si reúne los requisitos para que le asignen la justicia gratuita.
II. Una vez cobrado el dinero, deben tener en cuenta que el usufructo sería sólo el interés que da el dinero en un banco, lo cual representará seguramente una cifra muy baja al año.
Por eso, la Ley permite que se le dé a su madre, en vez de ese interés, un porcentaje del total cobrado que se calcula restando a 89 su edad, pero teniendo en cuenta que si su madre tiene 79 años o más, le corresponde el 10 % del precio cobrado. Así, por ejemplo, si su madre tiene 73 años, le corresponde el 16 % (89 menos 73 son 16), pero si tiene 79 o más años, a ella le toca el 10% del dinero que se saque con la venta. Como ha mencionado en su pregunta que son 85 los que tiene, le correspondería un 10%.
III. El importe cobrado por vender la casa se puede poner en una cuenta.
Pero mejor es que sean todos cotitulares, pues si sólo aparece su madre, Hacienda podría entender que ustedes cuatro le han donado a su madre su parte, y cobrarles más impuestos.
No hay problema en que a esa cuenta se carguen los gastos de la residencia:
– siempre por cargo en cuenta, nunca retirando dinero en metálico, para que quede claro que el dinero lo gastan ustedes en su madre; y
– guarden todos los recibos de lo gastado en la residencia, por si su madre tiene que hacer la declaración de la renta.
III. El procedimiento de modificación de la capacidad (incapacitación), sólo debe interponerse si se dan unos requisitos y es absolutamente necesario para que la persona mayor esté protegida tanto personal como patrimonialmente.
Si como ya he dicho anteriormente, su madre no ha perdido capacidad para decidir por ella misma quizás no sería necesario.
Pero sí es conveniente que les otorgue a ustedes, sus hijos, un poder para poder vender, e incluso otros trámites que puedan ser interesantes hacer en su nombre, si ella está conforme; y que se haga constar en dicho poder (conforme al artículo 1732 del código civil) que desea que sigan las facultades que les otorgue incluso si pierde la capacidad.
Creo que he respondido a todo.
«Las dificultades están hechas para estimular y no para quitar el ánimo. El espíritu humano se fortifica en la lucha»
William E. Channing
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